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一線城市突擊調控意在應對年考 房價將報復性反彈
為遏制房價持續大幅上漲的態勢，京、深、滬等房價領漲全國的一線城市近期接連出手加強調控。而四大一線城市中唯一一個"按兵不動"的廣州，有業內猜測，其"穗N條"也將會很快出臺。
財經評論員馬光遠表示，臨近年底，如果調控從嚴僅僅是為瞭給統計數字一個交代，那就是在"作秀"，一些"突擊式"的調控隻會加劇供需矛盾。
意在應對年考？
11月1日，《2013年10月中國房地產指數系統百城價格指數報告》，數據顯示，10月全國100個城市(新建)住宅平均價格環比上漲1.24%，已連漲17個月，並且漲幅比9月擴大0.17個百分點。
根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，房價漲幅過快的城市依然多集中在北上廣深等一線城市。北京、廣州、深圳等9城百城住宅價格同比漲幅在20%~30%之間。
在房價連漲背景之下，北京、深圳、上海等一線城市接連出手調控，一個月內的時間，先後出臺瞭"京七條"、"深八條"，以及"瀘七條"。近日，廣州傳出官方消息，稱"穗N條"已形成，待審核完成後擇日發佈，當地資深業內人士表示，"基本的招數估計都會有。"
上海公佈的樓市調控"滬七條"，對非戶籍居民傢庭購房繳納稅收或社保費年限，從此前的"前2年內在本市累計繳納1年以上"，調整為"前3年內在本市累計繳納2年以上"；而二套房最低首付也從此前的六成提高至七成。
此前的"深八條"、"京七條"，也推出多條措施，包括嚴格執行限購限貸、增加土地供應、加大保障房和安居房供應力度等。其中，北京更是在今明兩年推出7萬套自住型商品房，該房屋售價僅為周圍商品房售價的70%左右。
盡管，一線城市在近期密集出臺政策，加強調控力度。但在不少分析人士看來，"突擊調控"或為完成年度任務。財經評論員馬光遠表示，臨近年底，如果調控從嚴僅僅是為瞭給統計數字一個交代，那就是在"作秀"。一些"突擊式"的調控隻會加劇供需矛盾。控制價格應該自始至終，不應等到年底才發力。
而對於年度任務的完成情況，業內人士指出，不少城市要完成今年房價控制目標難度非常大。中原地產市場研究部總監張大偉認為，那些新建商品住宅價格漲幅超過10%的大中城市，想要完成年度調控任務已經基本無望。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為："不管是待批即發的"穗N條"，還是已發的'滬七條'、"深八條""京七條"，出臺背景基本是一樣，都面臨著'房價瘋狂上漲與樓市恐慌預期強烈及房價調控目標失控危機、考核問責來臨'的情行。其調控加碼的目的依然是以去投資化抑需求，穩定樓市預期，控房價完成調控目標。應對上面問責，關鍵是表明調控樓市的態度與控制房價的決心。"
報復性反彈在後？
從2003年起，中國便開始瞭長達十年的房地產調控，盡管嚴厲程度逐漸升級，但房價似乎陷入瞭越調越漲的怪圈，每一次調控後都會伴有報復性上漲。2013年初，號稱"史上最嚴調控"的"國五條"出臺，多地地方政府落實"國五條"有偏差，並未攔住房價的漲勢，此次調控近乎落空。
一面是房價的持續上漲，一面卻是房企賺得盆滿缽滿。在近日公佈10月銷售業績的多傢大型房企數據顯示，萬科、融創中國、綠城、河大等房企已完成或接近完成全年銷售目標。
房企不差錢，在土地市場上更是表現頻頻，出手闊綽。全國土地市場不斷被催熱，各地總價地王和單價地王不斷被刷新，土地出讓金屢創新高。
新華網報道稱，雖說"火藥味"十足、調控的房價的決心也顯而易見，但綜合新政落地後，一段時間以來各種渠道的聲音，突擊性的"療效"有限。央行上海總部調查統計部副主任顧銘德說，目前上海地區發放的購房貸款中，二套房貸款不到20%，提高二套房首付力度隻能影響一小部分人群。
此外，"剛需"購房者的觀望情緒再度出現，業內擔憂，年底收緊政策恐怕會造成需求的積壓。
有觀點認為，北京、深圳、上海等多地陸續推出"突擊性"收緊政策後，雖然短期內市場熱度持續降溫，但會打亂市場秩序，埋下"報復性上漲"的隱患。壓制需求一旦集中爆發，必然導致房價暴漲。
以北京為例，從2010年4月份開始，北京的樓市調控就選擇瞭"強硬"的行政方式，從最早的限貸、限購以及限制外資，到今年的限制預售審批，行政調控手段逐漸升級，行政措施和執行細則也更加嚴格。然而，持續上漲的高房價也帶動瞭房租的增加，已讓越來越多人開始考慮逃離北京。據中原地產市場研究部總監張大偉介紹，從2012年初開始，北京房價已連漲超過20個月。
三中全會公報：房產稅未被提及
實際上，一味用"堵"的辦法已經很難治理中國房地產市場的頑疾。北京大學房地產研究發展基金中心副主任杜猛此前曾表示，用行政手段去幹預市場，它是一個堵的行為，越堵它就有可能越會報復性上漲。而且我們這麼多年，十年來的每一次房地產調控，每一次都報復性上漲，它不是我們調一次達到目的一次，隻是起到一定作用。我們最終的目的是市場化。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，市場已經到瞭必須出臺長效機制的時期。當前行政色彩濃厚的調控政策作用毋庸置疑，但房價依然上漲有可能導致民眾對未來市場信心不足。
12日閉幕的十八屆三中全會的"公報"摘要中，並未提及房產稅等有關樓市調控長效機制的內容。此前，曾有業內人士建議，政府應加快推進住房保障和供應體系建設，盡快完善有關房地產的稅收制度。更有猜測稱，房產稅可能是未來取代限購、限貸後的長效機制中的政策之一。
據中國房地產報日前報道，相關知情人士透露，"目前房產稅改革方案已上報。之前傳出的杭州、南京、深圳、青島四個城市作為第二批房產稅試點的方案因這些城市試點積極性不高而調整。" 新方案可能不再進行試點，直接在熱點的一二線城市鋪開。
不過，10月底參加全國政協房地產長效機制調研的中國房地產研究會副會長胡志剛表示，建立房地產調控長效機制是大勢所趨，但當前並非大面積開征房產稅的最台中信貸借款好時機。"前十年房地產業的最大失誤是行政幹預不斷升級，但相關的立法舉步不前，錯失瞭依法管窺市場的最佳機遇期。例如，面對限購和建立住房信息系統，從直轄市到副省級城市，再到省會城市及地級市，表面上都與中央保持一致，暗地裡卻不乏不斷微調，偷偷'放水'，都在與中央博弈，結果反而造成價格越限越高，需求越限越旺，住房信息系統遲遲建立不起來。"
他認為，解決問題的唯一辦法是，建立房地產法律制度體系，在立法的基礎上，再開展房地產稅制綜合改革。但房產稅是財產稅，不能指望房產稅遏制房價，可能剛開始有作用，但時間長瞭，作用就衰減瞭，僅起到調節作用。而且，目前宏觀經濟沒有企穩復蘇，並不是大面積開征房產稅最好的時機。同時，不能把房產稅作為單一稅種來實行，而應將房產稅、交易稅和法律相結合，將其設計成為市場高壓線，規制人們的行為。
中投顧問產業與政策研究中心高級研究員鄭宇潔認為，未來國傢不會輕易出臺全國性的房地產調控政策，除瞭必要的監督管理，不會再次用行政手段幹預樓市的發展。市場化運作房地產行業發展是大勢所趨。
(綜合新華網、中國房地產報等報道)
銀行貸款率利計算 附錄：
北京版新政
出臺日期：2013年10月23日主要內容：
1.對弄虛作假違規騙購的購房人，5年內不準在京買房，對企業協助造假的，凍結全部在京項目的手續辦理。
2.進一步強化預售資金監管，對房價過高、上漲過快、利潤率過大的項目，將啟動全額監管。
3.強化價格引導，嚴查變相漲價項目。對定價高漲幅大且不接受政府引導的項目，將暫緩上市。
4.進一步嚴格差別化住房信貸政策的執行。
5.通過"限房價、競地價"方式，加大自住型商品住房供應力度，滿足中端需求和夾心層傢庭需求。
6.對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價、變相漲價等違法違規行為的房企，采取禁止其參加土地競買。
7.加強市場信息公開，提高市場信息透明度，防止誤導誤讀。
深圳版新政
出臺日期：2013年11月1日主要內容：
1.對第二套住房貸款首付比例提出瞭新要求，即貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不得低於70%。
2.重申瞭國傢有關差別化住房信貸政策，對貸款購買首套自住住房的傢庭，繼續執行最低首付款比例30%的規定。
3.繼續暫停發放傢庭購買第三套及以上住房貸款。
上海版新政
出臺日期：2013年11月8日主要內容：
1.落實各區縣房價調控目標責任制，確保年度目標任務完成。
2.增加住房用地供應。
3.進一步完善"四位一體"、租售並舉的住房保障體系。
4.對居民傢庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%及以上。
5.繼續穩步推進個人住房房產稅試點工作。
6.從嚴執行住房限購政策，外地戶籍累計納稅記錄由1年增至2年。
7.加強房地產市場監管。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/15182497325.shtml
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