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房企搶地 空翻多 下半年地市存變數
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1月以來，新一輪搶地熱再度掀起。與2013年不同的是，一批在去年很少參與土地競爭的企業，突然現身。例如，銀億股份聯合體2月10日以12.28億元競得上海浦東洋涇社區地塊；上海建工2月6日公告，以35.2億元競得南京奧和房地產(行情 專區)開發有限公司100%股權，後者主要資產為南京奧體新城B3存量地塊。
"這一波土地市場空翻多很明顯。"上海億翰投資咨詢有限公司房地產研究中心副主任張化東分析認為，2013年主流房企成為拿地主力軍，而一向看空的一批房企被形勢所逼，最近也開始出手。
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張化東對2013年土地市場的進取型房企進行瞭分析：萬科去年拿地花費419.04億元，占比該公司2013年銷售1709億元24.5%；保利地產(行情 股吧 買賣點)拿地263.66億元，占2013年銷售額21%；中海地產拿地158.49億元，占比14.6%；龍湖拿地104.8億元，占比21.8%。快公司旭輝拿地實際支出近90億，占全年銷售額153億元的60%。
張化東認為，目前土地市場已經脫離瞭市場規律的基本面，如果說去年是多頭與多頭的競爭，大傢都看多，就需要搶船票，那麼現在最大的風險在於，一些原來在等低價地的房企突然發現，地價沒底瞭，就轉身也去搶，"很多房企到去年最後一兩個月，就不再增加土儲，應該是從戰略考慮，今年上半年觀望的企業可能比較多一點"。
1月28日，方興地產以總價101億元、折合成交樓板價47609元/平方米、溢價率111.6%的各項高指標，摘取上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，貴過周邊在售房價，引發業內人士擔憂。德佑地產分析師趙葆根表示，雖然該地塊為上海少有的優質純住宅用地，但如此高的樓板價仍出人意料，土地市場的非理性局面已面臨失控的危險。
張化東提醒，地王若被套將給房企帶來很大影響。例如長風中海地王，與中海此前的快周轉戰略相比，顯然是個例外；而華僑城的蘇河灣地王，把華僑城整個戰略都打亂瞭，公司在資本市場的估值也受到影響。"華僑城一向以旅遊地產產品線拿地，突然在城市核心位置拿地並且被套，投資者就產生瞭懷疑。"張化東說。
2014年1月，上海市實現土地出讓收入222.19億元，比2013年1月的60.5億元大幅增長瞭267%。上海土地市場的高溫能否持續？
上海億翰投資咨詢有限公司房地產研究中心提供的一份房企統計數據顯示，從2013年銷售面積/2012年底土地儲備總量分析，房企實際上去化率並不高：萬科38%，中海26%，保利地產25%，龍湖地產僅11%。如果主流房企今年土儲去化率不能超越去年，必然減低拿地熱情。
中信證券研究部一份研報稱，龍頭公司獲取高價地的並不多，它據此判斷，"未來2-3年內，房價較2013年底小幅上漲一些是有可能的。龍頭企業在2013年並沒有犯高價拿地的錯誤，未來盈利能力並無明顯變動。"
今年1月10日召開的2014年全國國土資源工作會再次確立瞭建設用地"盤活存量、嚴控增量"的思路。趙葆根指出，一旦上述政策得到認真執行，罔顧資金壓力而盲目奪取地王的行為風險是不言而喻的。
張化東指出，民企和央企融資成本相差不是很大，關鍵是能否貸到錢。"今年整體利率會上調，但下半年會放松，銀行收緊可能是時間問題。市場看多是出於對利率市場化推進的期待，但整體風險猶存。"
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-13/08182605796.shtml
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