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昌圖縣縣域樓市井噴式發展樣本
新浪樂居訊 自今年7月份以來，鐵嶺市住房和城鄉建設委員會每周定期在《鐵嶺日報》上公佈商品房銷售情況排名，在對全市數十傢房產企業銷售情況進行統計的基礎上，將銷售業績前十名的開發企業、項目、銷售量前三甲的行政區域進行定期公佈。三個月以來，細心瀏覽每周商品房銷售情況排名的市民會發現，昌圖縣商品房的交易量和交易金額一直在全市遙遙領先。房地產調控政策實施以來，在一、二、三線城市的房產市場走向不明的情況下，一個縣級區域的房地產市場為何異軍突起，出現"井噴式"發展，值得關註。
前瞻性規劃：以新房產打造新城市
城市規劃是一個城市房地產開發的"龍頭",它指導和制約著城市的房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖也主要依靠房地產開發來實現。昌圖縣自2006年編制《昌圖城區總體規劃》起，高起點、前瞻性規劃縣城規劃區和城區用地，從城市規劃和政策導向上為房地產的大繁榮、大發展提供瞭廣闊空間。
位於昌圖縣城南側的鐵南棚戶區和所有城市的老舊棚戶區一樣--房屋破敗、道路泥濘、空間狹小、排水不暢，2000多戶居民艱難地生活在那裡。 2013年，昌圖縣將改造鐵南棚戶區作為政府向全縣人民承諾完成的"十件實事"之一，寫入《政府工作報告》。
"鐵南棚戶區的改造並不是簡單意義上的棚戶區改造工程。"昌圖縣房產部門主管領導這樣描述這項由政府規劃、主導的昌圖縣最大棚戶區改造項目："我們的立意點不僅僅是就鐵南說鐵南，我們更希望通過這次改造讓城市佈局得到提升，為未來城市的擴容發展創造更大的空間。"本著這樣的理念，昌圖縣以鐵南棚戶區地塊為基礎，重新設計打造瞭一個總規劃面積3平方公裡的嶄新高品質生活區--南湖新區。南湖新區的建立，將城市框架延伸瞭數公裡，使昌圖縣城的規模得到瞭實際提升。
和鐵南棚戶區改造情況類似，昌圖縣房產市場的超常規發展得益於近年來昌圖縣大手筆、高起點、前瞻性的城市規劃。
2013年年初，昌圖縣委、縣政府提出瞭建設老城區、濱湖新城、銀河現代服務業聚集區、南湖新區和滿井農業高新技術產業示范區"五大板塊"，打造八面城鎮、寶力鎮、亮中橋鎮、老四平鎮、三江口鎮"五大中心鎮" 的城市發展戰略。
特別值得一提的是，為拓展城市規模，完善城市功能，昌圖縣委縣政府在城區西部規劃建設瞭昌圖濱湖新區，濱湖新區自然環境優越，月亮湖穿城而過，自然山體植被良好。依托良好的自然條件，昌圖縣的規劃目標是利用3-5年時間將其打造成為一個宜居宜業、城湖交融、東北知名的山水生態新城。如今濱湖新區的各項配套工程正在如火如荼的進行。
以重新定位的城市規劃為骨，昌圖縣各大小房地產項目搶抓機遇，依骨豐肉，如雨後春筍般落戶昌圖縣城和各中心鎮。數據顯示，2013年，昌圖縣房地產開發在建項目34個，施工面積236萬平方米，1-10月份，房地產開發投資額17.84億元，同比增長15%；上半年，昌圖縣房地產開發綜合排名列全市第一。
伴隨著洶湧的房產開發大潮，數百萬平方米的高樓平地而起，大型商場落戶城區，數以萬計的昌圖人搬進高樓大廈，開始新生活。
百萬人口大縣積蓄旺盛購買力
昌圖縣是一個百萬人口大縣，近幾年，全縣經濟社會迅猛發展，大項目林立，產業種類豐富，佈局合理，實現瞭經濟總量在全省排名的位次前移。隨著經濟的發展，城鄉居民生活方式改變，生活條件改善，住房需求激增，從根本上促進瞭當地房地產業的大發展。
今年36歲的許赫大學畢業後通過公務員考試來到昌圖某機關單位工作。2003年，農村出身的許赫在昌圖縣城買瞭套二手房結婚。"當時，昌圖的新樓盤很少，有的地方零星冒出一些樓盤規模也不大。"情況在2008年左右發生瞭變化，以新創花園小區為代表的一些大型樓盤開始出現在昌圖。2012年，買瞭套110平米的新房。"周圍的同事、同學也大都是在這兩年換的房。我住的小區裡還有一部分住戶是來自鄉下的富裕戶。如今，經濟環境好瞭，又有許多新樓盤可供選擇，條件差不多的人，都買瞭新房。"
除瞭城裡人享受舒適的改善性住房外，也有農民整體進城。昌圖縣八面城鎮曙光傢園樓盤裡住著7000多名地地道道的農民。2011年3月，八面城鎮成立曙光合作社，當地大和村和丁傢村的2000多戶農民7000多人整村入社，到社內企業打工，並整體搬遷到縣城生活。2000多戶農民不僅實現瞭由農村進城的夢想，而且經過土地流轉，每人以土地入股的形式還可享受每年1100元的收入。
近年來，昌圖縣堅持以科學發展觀為統領，不斷加快工業化、城鎮化和農業產業化建設步伐，呈現出快速發展的強勁態勢。工業方面，項目招商成果豐碩，大項目紮實推進，以遼寧省換熱設備產業基地等為代表的一批大項目，在帶動瞭昌圖縣經濟發展的同時，也將大批農民從土地上解放出來，轉身成為產業工人......
此外，昌圖縣資源豐富，以農副產品產業化經營為內容的農民專業合作社已達1355傢，涵蓋瞭養殖、種植、農機服務、農產品加工等。合作社的成立不僅增強瞭農戶抵抗市場風險的能力，提高瞭農戶的收入，同時對城鎮經濟的振興也起到瞭"四兩撥千斤"的作用。
完善的產業佈局和發展，促進瞭昌圖縣域經濟穩步增長，也為昌圖未來的發展增加瞭後勁。在這樣的大背景下，眼光獨到的房產商有信心蓋房，生活殷實的老百姓有能力買房。
城鎮化效應明顯 農民成為購房新主力
昌圖縣總人口104萬，縣城常住人口18.5萬人。農民進城就業人員占縣城內就業人員總數的23%，農村富餘勞動力26萬人。隨著城鎮化進程加快和國傢扶持政策的不斷出臺，錢袋子鼓起來的大量農村人口湧入城鎮，成為購房和房屋租賃市場的龐大消費主體，大大刺激瞭房地產發展。
近幾年來，昌圖縣城鎮化率以3%的速度在增長，這帶來投資的大幅增長和消費快速增加，研究表明，城鎮化率每增加一個百分點，商品房銷售面積將增加5.21個百分點。城鎮化過程釋放出巨大需求空間的同時也決定瞭房地產業發展的後勁。
此外，商品房在該縣銷售好，還有如下原因：
■隨著農村居民的生活水平不斷提高，很多農村女孩在訂婚時，把在城鎮購買樓房作為首要條件，該類需求目前占該縣商品房總需求的10.4%，且有繼續上漲趨勢。
■由於人們對教育重視程度的不斷增強，農村居民陪讀現象持續升溫，由此引發對商品房的剛性需求。
■進城經商農民或農村養殖戶，積累瞭一定的資本，具備購買改善性住房的條件，這種情況所占比例也逐年增加。
■本村農民有在城鎮購房的，出於攀比、習俗、不甘落後等心理也會帶動很多鄉鄰產生強烈的購房意識。
■隨著信貸政策的放寬，農民貸款購房比例也不斷增加。在昌圖，農民貸款購買商品房所占比例約為85%，全額交款購買商品房所占比例約為15%。
開發商看好縣域房地產市場
近年來，昌圖縣成功引進瞭投資50億港幣的香港天力集團和其他開發商。截止到2013年10月末，昌圖縣房地產開發投資額17.84億元，銷售額13.6億元。預計2014年房地產開發投資額可達到21億元，實現商品房銷售額16.5億元。
昌圖縣房產局於2013年7月對全縣房地產市場消費群體結構進行全面調查，調查顯示：消費群體中，城鎮居民(含鎮場居民)所占比例為69.3%，農民所占比例為30.5%，外埠人員所占比例為0.2%。消費需求中，剛性需求占33.4%，改善性需求占25.6%，投資投機性需求占10.3%，務工經商需求占5.5%，陪讀需求占10.3%，結婚需求占10.4%，其他需求僅占4.3%。
"根據調查，我們最終得到的數據是，全縣商品住宅平均售價為3250元/平方米左右，其中，縣城期房平均售價為3500元/平方米左右，現房平均售價為3700元/平方米左右；鄉鎮商品住宅平均售價為2450元/平方米左右。"昌圖縣房產局負責人介紹說，昌圖縣的房地產市場雖然起步較晚，但剛需旺盛，市場預留空間大，正是基於縣域房產市場的剛性需求旺盛，市場空間廣闊，昌圖縣受到眾多房地產商甚至是全國聞名的大型房產地商青睞。近年來，昌圖縣成功引進瞭投資50億港幣的香港天力集團等一批旗艦型項目。
除瞭住宅型地產的興起外，隨著城市人口的集聚，商業地產在昌圖也是方興未艾。2013年9月24日，昌圖舉行秋季房地產展示交易會，房交會上"昌北商城"五天共銷售商業性質房產403套，成交價格0.61億元。
香港天力：昌圖房產市場潛力剛剛呈現
天力集團(中國)有限公司於2005年在香港成立，集房地產開發、銷售、物業管理、工程施工、工程監理、商貿、能源等業務於一體。經過幾年的發展，目前業務已擴展到福建、江蘇、廣東、廣西等多個省份，在全國很多地區具有廣泛的影響力。
天力幸福城、天力假日五星級酒店項目位於昌圖濱湖新城，總占地面積75萬平方米，由天力集團(中國)有限公司投資50億港幣建設。天力幸福城是一個集花園洋房、精品住宅、寫字樓、公寓和超級賣場為一體的大型建築；天力假日酒店占地5萬平方米、樓高100米，整個項目建成後將是昌圖濱湖新區標志性建築。
天力集團到昌圖來投資正是看中瞭昌圖的發展前景。通過多次考察，天力集團覺得在昌圖投資占據瞭天時、地利和人和的有利條件。天時：就是鐵嶺和昌圖縣目前迎來瞭快速發展的黃金時期，尤其是昌圖縣的城市化建設商機無限、前景無限，又恰逢省政府擴權強縣的難得機遇；地利：就是不但昌圖區位較好，而且濱湖新區的位置好、基礎好、宏觀定位和設計更好，而天力集團的項目在新區中的位置也好；人和：就是鐵嶺市和昌圖縣政通人和，天力集團接觸的一些部門幹部上下一心，效率高，熱情服務。另外，昌圖縣有104萬人口，縣城將來發展到40~50萬人口，還有30來萬的發展空間，潛力巨大。還有，昌圖縣的風力發電、煤炭和煤氣田開發、換熱器制造業、農業產業化的快速發展等，都能有效地促進城市的發展。
昌圖縣域經濟發展良好，人口基哪裡可以借到錢數大，城鎮化步伐穩健，應該說其房產市場正處於起步階段。天力集團希望能將天力幸福城、天力假日五星級酒店打造成為行業品牌的引領者。
年關將至，談談您對北京房地產調控政策的看法吧~！高雄大社房貸宜蘭宜蘭房貸
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/10242549154.shtml
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