房企海外融資背後的轉場費
房企海外融資延續過去兩年來的亢奮態勢。
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新浪樂居深度報道記者@餘舒虹/文
年度銷售排行榜座次剛剛落定，多傢開發商已開始未雨綢繆。樂居深度報道匯總》》
1月8日，五洲國際和中海地產在同一日發佈公告，宣佈將推出新一輪境外債券融資計劃。中海地產擬發行最多8.5億美元於2021年到期的零票息擔保可交換債券；五洲國際發行2018年到期的1億美元優先票據。前一日，富力、合景泰富、佳兆業三傢房企也同時宣佈加入海外融資大潮。
據新浪樂居統計，2014年開始的十日之內，內地已有7傢房企宣佈規模不等的境外融資計劃，融資總額近300億元(如表1)。
表1：2014年初國內房企境外融資情況統計
境內資金吃緊，房企融資渠道受到極大遏制，使得不少國內開發商借道成本較低的海外市場融資。據中原地產統計，截至去年12月中旬，內地房企2013年境外融資合計高達3256億元人民幣，比2012年全年上漲超過100%。
雖然海外市場融資成本低、流動性高，但由於房企在境外募集的資金等同外資，面臨結匯難的問題。動輒百億的資金如何一筆筆"鬥轉星移"匯進國內，成為房企海外融資的後顧之憂。在樓市調控與外匯管制的背景下，換匯過程中的種種隱性成本也迫使房企不得不為潛在風險支付溢價。
"我們在做每個上市項目的時候，交易所都會詢問國外的錢怎樣回流到國內"，經辦過多傢房企香港上市法律文件的通商律師事務所合夥人張國光告訴新浪樂居。據張國光介紹，國內大型房企海外融資的數額通常較大，且都會分批匯入國內，最多的方式是通過貿易渠道回流。
海外融資的房企在內地購置一塊土地後，首先要申請項目公司立項，由當地外匯管理局和相關部門批準註冊為外商投資企業，之後才能進行註資。不過，申請的註冊資本金並不一定能夠獲得外匯管理部門批準。
"現在外匯管制非常嚴格，開發商經常遇到上億的資金趴在賬上動不瞭的情況"，盛富資本與協縱國際總裁黃立沖向新浪樂居表示，"在中國的投資熱錢裡，外資可以獲利回吐的成分是非常巨大的，一旦國內出現外匯收緊、人民幣下跌的情況，會對整個中國經濟造成很大危害。因此，政府對於國外熱錢的湧入十分警惕"。
據瞭解，國內對境外資金流入設立嚴格的審查制度，投資金額一億美元以下的需在省內報備，超過一億美元則需要向商務部報批。"北京、上海這些一線城市是限制的，外資很難進入，但如果項目位於二、三線城市，外匯經批準進入的可能性就比較大。"俊發地產CEO趙彬在接受樂居采訪時說。
趙彬同時表示，除瞭外資進入國內之外，項目結算把資金匯回境外同樣面臨結匯困難。"項目清算後隻能以分紅的方式出去，香港分紅要交5%的稅，也就是說在國內交瞭25%的所得稅之後，分到香港去還要再交5%。所以錢一旦進來，出去也是非常難的。"趙彬說。
由於境外融資的錢需要償還，因此很多房企借新債還舊債。從年初幾傢房企的融資用途來看，這一輪境外融資仍然以融資置換為主，通過發行中長期票據，來償還即將到期的短期債務，以優化債務結構。
由於外匯審批難度加大，不少企業開始尋求灰色渠道。出口商可以通過偽造出口發票，高報貿易支付價，將外資輸入國內，進行債券、房地產等方面的投資。
據業內人士透露，外匯市場還有不少"地下錢莊"為客戶進行匯兌、本外幣置換，有企業借助這一渠道以達到將資金快速匯回內地的目的；也有企業將總額拆分，通過不同名義的個人賬戶匯入。但這些方法最多隻適用於幾百萬美元的款項。
當大型房企的海外融資不能在短時間內換成人民幣，而內地房地產項目資金鏈又吃緊時，外保內貸就成為一種普遍的方式。據黃立沖介紹，"外保內貸"是指開發商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內地銀行開具一張擔保函，開發商因此能夠獲得一筆授信額度。
雖然外保內貸能夠解決企業短期內換匯的問題，但這意味著他們不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內地銀行支付貸款利息。相比之下，將外匯存在香港銀行獲得的利息卻十分有限。
黃立沖表示："房地產企業赴海外的融資成本比國內平均資金成本低兩到三個點，但如果解決不瞭換匯的問題而必須采用外保內貸的方式，實際上也與國內資金的成本差不多。"
2013年，房企境外融資的成本處於低點。根據鏈傢地產市場研究部監測，2013年前11月，40傢上市房企境外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。
國內房企新年伊始便大舉境外融資，與去年銷售業績大幅上漲有關。根據已公佈的銷售數據，富力地產、佳兆業2013年銷售額分別實現23%和38%的大幅增長，碧桂園銷售額則上漲1.22倍。
美聯儲於上月18日發表聲明，稱從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額，這意味著全球最大發達經濟體正式拉開退出量化寬松的序幕。黃立沖認為，美國量化寬松政策退出將宣告內房股此前享有的寬松融資環境逐漸逼仄，最快到下半年，這一影響將逐步顯現。缺現金
因此，美國量化寬松政策退出的影響顯露之前，接下來的幾個月或成為國內房企海外發債的窗口期。在較大的去金融杠桿壓力下，房地產企業借新償舊，一邊大舉拿地，一邊高成本融資，兌付風險正在逐漸累積。
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2014-01-16/17062582689.shtml
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