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北京半年土地出讓近同期四倍 建77萬平米保障房
昨天，北京市國土資源局發佈今年上半年土地市場供應情況。截至6月30日，全市推出的經營性用地面積相當於去年同期的378%。其中住宅用地同比去 年增加297%。全市土地出讓成交額約649億元，政府收益約占4成，達254億元。國土部門表示，自2010年，本市實施"限地價，競保障性住房面積" 等土地交易方式後，截至目前，全市競建出的保障房面積約77萬平方米，由此減少的政府土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。
□數據
半年土地出讓近同期四倍
數據顯示，今年上半年，本市共推出經營性用地56宗，面積約598公頃，相當於去年同期的378%；其中住宅用地28宗，約436公頃，相當於去年同期的397%；商服用地28宗，約162公頃，相當於去年同期的336%。
在已成交的土地方面，截至6月30日，土地市場共成交經營性用地57宗，土地面積約586公頃(商品房用地374公頃，保障房用地60公頃，商服用地152公頃)，相當於去年同期的3.7倍，成交額約649億元，政府土地收益約254億元。
截至6月30日，2013年本市供應住宅及商服用地共計1034公頃，完成全年供地計劃的50%，其中住宅用地882公頃(保障性安居工程用地508公頃，商品住宅用地374公頃)，完成全年計劃的53%，商服用地152公頃，完成全年計劃的38%。
□焦點
1
土地價格從去年起回升
北京市國土局表示，從近年來本市土地交易市場成交情況來看，土地價格水平受國傢宏觀經濟走勢和房地產調控政策影響較大。2010年9月以後，受 "限購"及緊縮金融政策的雙重影響，企業對市場預期普遍下降，居住用地價格水平大幅回落，至2011年初，價格年均線值已基本回歸至2009年水平，但 2012年下半年後，隨著企業資金普遍好轉，部分房企增加用地庫存意願強烈，居住用地市場競爭強度增加，加之推出較好的居住地塊，居住用地價格水平再次出 現上升。
截至2013年6月，北京居住用地價格年均線值達到7767元/平方米。
2
土地收入八成用於拆遷
市國土局介紹，從儲備開發項目成本構成情況看，村集體、農民取得的征地、拆遷補償費用約占總成本的80%，銀行貸款利息等資金成本約占10%，其他費用約占10%。
隨著征地、拆遷補償標準的不斷提高，及可出讓建設用地承擔的規劃代征及代拆用地補償成本的增加，經營性用地土地開發成本逐年上漲，年均增速達 23%。去年，經營性用地成交均價6675元/平方米，比2009年增長瞭20%，其中，土地補償平均成本從2264元/平方米增至4221元/平方米， 增幅達86%，遠高於成交價格的增幅。
此外，成交價格中補償費與政府土地收益的比例也從2009年的4：6變為現在的6：4。
3
加大土地供應利抑房價
中原地產華北區董事總經理李文傑稱，去年土地供應較少，與上半年土地市場冷清有關。在去年土地供應量較少的情況下，今年加大土地供應，有節奏地增加供應，對於緩解土地需求、穩定市場預期以及平抑房價有重要作用。
市國土局介紹，從在施儲備項目規劃用地結構看，建設用地面積約占儲備土地總量的42%，代征城市道路、綠地、河道等面積約占儲備土地總量的37%，代拆其他各類用地面積約占儲備土地總量的21%。
4
預判異常交易果斷暫停
市國土局介紹，為防范異常交易地塊或成交樓面單價較高地塊對市場產生誤導和幹擾，市國土局密切監測土地交易全程，對預判可能出現異常交易的地 塊，暫停交易或調整交易方式。對預判成交單價較高的住宅用地，如海淀區萬柳、朝陽區農展館、豐臺區夏傢胡同等項目，暫停其交易，為企業預留充足決策時間， 引導理性投資。
對預判會產生較高溢價率的商服用地或以商服為主的多功能用地，如石景山蘋果園商業用地、昌平北七傢用地等，市國土局在暫停交易後，調整出讓方案，重新組織地塊入市交易，保持瞭本市地價信號的平穩。
□觀察
土地出讓"北京模式"保地價平穩控異常波動
土地是稀缺資源，為防控地價異常波動，北京市近年來采取多種靈活的出讓方式，創造瞭土地出讓的"北京模式"。
在交易方式方面，為防止出現高價地擾亂市場預期，北京對於居住用地主要采取"限地價，競保障性住房面積"的掛牌出讓方式。該方式旨在引導企業合理降低開發利潤，將未來可能建成的商品住宅作為保障性住房提供給中低收入傢庭使用。
據國土局統計，截至目前，采用"限地價，競保障性住房面積"交易方式競建出的保障性住房面積約77萬平方米，由此減少的土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。
對於部分具有特殊產業定位要求和特定社會、公益建設條件的商服用地，汽車貸款台中大里汽車貸款采用綜合評標的方式，以保證項目開發建設的品質及其綜合效益的實現。
此外，根據市場調控需要，對於中小套型的用地項目，在房山、門頭溝、大興等區域試點采用瞭"限房價、競地價"、"限地價、競房價"的掛牌方式，近期推出的昌平沙河高教園居住用地即采用瞭"限房價、競地價"的掛牌方式。
此外，北京市國土局還嘗試采用將商服用地與保障房用地搭配出讓、融合報價的交易方式，在控制溢價率的同時加快保障房用地的供應。
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夏傢胡同今日競價預計樓面價4萬內
京華時報訊(記者桂瑰孫雪梅)今天下午，備受關註的豐臺夏傢胡同地塊將進入現場競價，截至昨天，該宗地已有21次網上報價，最高報價為14.5億元。記者瞭解到，包括中糧、中鐵、保利首開聯合體等10多傢企業將出現競標中。
作為三環內的稀缺地塊，該宗地一直備受房企關註，北京市土地儲備中心信息顯示，夏傢胡同地塊位於豐臺區花鄉紀傢廟地區。出讓面積為14.4萬平 方米，規劃建築面積7.66萬平方米，更新後起始價為13.59億元，要求配建1萬平方米公租房，昨天最後一次報價為14.5億元。5月27日，北京市國 土資源局暫停該宗地的掛牌出讓活動，並於6月19日恢復掛牌。
北京中原地產市場研究部總監張大偉分析，本地塊體量不大，按照起價13.59億計算，起始樓面地價約為2萬元每平米。預計會超過價格上限，競爭保障房，可能在20.4億以上開始競爭保障房配套建設面積。因為地塊整體體量不大，對資金要求不高，預計出讓過程將比較激烈。
張大偉稱，剔除1萬平米的配套保障房後，僅有6.7萬平米的商品房住宅，即使全部建設商品房，也僅有500套以內的銷售套數。目前周圍商品房住 宅的物業售價在4萬-5萬左右。所以最後本地塊的樓面價剔除保障房後，樓面價格難以高於在售物業價格。按照第21次報價14.5億，剔除1萬平方米保障房 面積，樓面價在2.18萬左右。張大偉預計，最後成交的樓面價剔除保障房部分應在3.5萬-4萬元之間。
張大偉稱，作為目前核心位置的優質地塊，供應稀缺，預計在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續之前的瘋狂出價現象。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-03/08342280638.shtml
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